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Les transactions immobilières dans la République dominicaine sont régis par la loi n ° propriété Registre 108-05 et de ses règlements, en vigueur depuis Avril 4, 2007. La propriété des biens est documentée par des «certificats de titre" Titre émis par les bureaux d'enregistrement.

Étapes impliqués dans une transaction immobilière

• Étapes préliminaires: Acquisition de biens immobiliers en République Dominicaine ne suivent généralement pas le modèle nord-américain d'une offre écrite présentée par l'acheteur au vendeur, suivie par vendeur = s acceptation écrite. Au lieu de cela, après accord verbal est atteint par l'acheteur et le vendeur sur le prix, une promesse de vente est préparé par un avocat (avocat) ou un notaire qui est signé par les deux parties. (Notaires de la République dominicaine sont tenus d'avoir un diplôme en droit.)

En raison de certaines particularités de dominicaine Droit immobilier, il est recommandé que l'acheteur éventuel conserver un avocat de l'immobilier (procureur) avant de signer des documents ou effectuer un dépôt. Selon les souhaits des parties, le procureur (avocat) peut procéder à la vérification diligente d'abord, avant de préparer la promesse de vente, ou encore, de préparer la promesse de vente d'abord, conditionné à l'achat sur les résultats de la diligence voulue pour être fait dans une période déterminée.

• Promesse de Vente: Ceci est un document officiel, obligatoire pour les deux parties, et signé par eux en présence d'un notaire. D'un point de vue pratique, il est plus important que l'acte de vente, car il contient généralement une description complète et détaillée de l'ensemble de la transaction jusqu'à l'époque où le prix d'achat a été payé en entier et la propriété est prête à être transmis à l'acheteur. Une promesse bien rédigé de vente doit contenir au moins les dispositions suivantes:

(a) le nom complet et les détails des parties. Si le vendeur est marié, le conjoint doit aussi signer.

(b) la description juridique de la propriété à acheter.

(c) Le prix d'achat et les conditions de paiement.

(d) la clause de défaut.

(e) Date de la livraison du bien.

(f) de diligence requise ou fait.

(g) Représentations par le vendeur et les recours en cas de fausses déclarations.

(h) Obligation par le vendeur de la signature de l'acte de vente à la réception du paiement final.

De nombreux avocats (avocats et notaires) en République dominicaine ne protègent pas l'acheteur de manière adéquate dans la promesse de vente. Parmi les lacunes les plus courantes sont les suivantes:

(a) L'acheteur est autorisé à payer un grand pourcentage du prix de vente sans aucune sécurité ou d'intérêt direct sur la propriété. En cas de mauvaise utilisation de ces fonds, les recours de l'acheteur peut être limitée à poursuivre le vendeur personnellement. De nombreux acheteurs de condos à Saint-Domingue ont souffert à travers cette expérience au cours des dernières années. Généralement, le développeur utilise les fonds des acheteurs, avec un prêt bancaire, pour financer la construction. La banque collaterizes prêt avec une hypothèque sur la propriété. Si le développeur se heurte à des difficultés financières ou détourne les fonds, les évincés bancaires et les acheteurs perdent à la fois leur argent et leurs biens.

(b) Les versements ne sont pas subordonnées à la disponibilité de titre clair ou les progrès adéquat de la construction. Vendeurs, par conséquent, peuvent exiger le paiement ou placer l'acheteur en défaut sans effectuer leurs propres obligations de base.

agents (c) Escrow sont rarement utilisés. Le vendeur, par conséquent, a le contrôle sur les fonds comme ils sont payés.

• l'acte de vente (Contrato de Venta): Ceci est également un document officiel obligatoire pour les deux parties, et signé par eux en présence d'un notaire. Il est utilisé principalement dans le but de transmettre la propriété du vendeur à l'acheteur.

Dans le cas d'un achat en espèces, il est plus simple et moins coûteux de passer directement de négociations verbales à la signature d'un Contrato de Venta, au lieu de prendre l'étape préliminaire de la signature d'une promesse de vente.

• Détermination et paiement des transferts et régistre taxes: L'acte authentique de vente est pris le plus proche Internal Revenue Office lorsqu'une demande est faite pour l'évaluation de la propriété. Le Bureau Internal Revenue vérifie si le vendeur est en conformité avec ses obligations fiscales et sélectionne un inspecteur pour faire l'évaluation. La détermination du montant des impôts à payer peut prendre quelques jours ou quelques semaines, en fonction de la disponibilité de l'inspecteur de propriétés.

• Dépôt au greffe du Titre: Une fois que la propriété a été évalué et payé des impôts, l'acte de vente et le certificat du titre du vendeur sont déposés, ainsi que la documentation fournie par l'Internal Revenue, au bureau d'enregistrement Titre de la compétence où se trouve la propriété.

• Certificat de Titre: Au bureau d'enregistrement Titre, la vente est enregistrée et un nouveau certificat de titre est délivré au nom de l'acheteur. La propriété appartient à l'acheteur à partir du moment de la vente est enregistrée au greffe. Le temps pour la délivrance du nouveau certificat de titre peut varier de quelques jours à quelques mois selon le bureau d'enregistrement Titre où la vente a été enregistrée.

Diligence Raisonnable

Pour commencer la diligence raisonnable, le vendeur doit fournir à l'acheteur ou le procureur avec les documents suivants:

• Copie du certificat de titre à la propriété.

• Copie de l'enquête officielle sur le plan de la propriété ou de plat. En vertu de la nouvelle loi sur le registre de la propriété, la vente de propriétés sans un terrain approuvé par le gouvernement (Adeslinde @) ne peut pas être enregistrée au greffe, sauf dans les cas suivants: (1) Ventes exécutées avant Avril 4, 2007, qui peuvent être enregistrées au cours une période de deux ans se terminant le Avril 4, 2009, et (2) les ventes de l'ensemble du bien exécuté après Avril 4, 2007 (ventes de portions ne sont pas autorisés), pour une seule fois.

• Copie de sa carte d'identité (un cédule) ou passeport et celui du conjoint, si elle est mariée.

• Copie du récépissé indiquant le dernier paiement de la propriété d'impôt (IPI) ou une copie du certificat attestant que la propriété est exonérée de l'impôt foncier, et la certification de l'Office de l'Internal Revenue montrant le vendeur est en cours avec ses obligations fiscales.

Si le vendeur est une société:

• Copie de la documentation d'entreprise, y compris les règlements, la mise à jour l'inscription au Registre du Commerce et de la résolution autorisant la vente.

• Certification de l'Office de l'Internal Revenue montrant la société est en cours avec ses obligations fiscales, l'impôt sur le revenu et spécialement de l'impôt sur l'actif.

Si la propriété fait partie d'un condominium:

• Copie de la déclaration de copropriété.

• Copie des règlements de la copropriété.

• Copie des plans de construction approuvés.

• Certification de l'administration de la copropriété montrant le vendeur est en cours avec ses cotisations de condo.

• Des copies des procès-verbaux des trois dernières réunions de copropriété.

Si la propriété est une maison:

• Copie des plans de construction approuvés.

• Inventaire des meubles, etc.

• Des copies des contrats et les recettes des services publics montrant que le vendeur est en cours.

Une fois que les documents énumérés ci-dessus est obtenu, le procureur doit traiter chaque élément de la liste suivante:

• Recherche de titre: Une certification doit être obtenue auprès du bureau d'enregistrement Titre approprié concernant le statut de la propriété, en précisant qui est le propriétaire et si des hypothèques, privilèges ou charges affecter. L'acheteur devrait insister pour que son avocat confirmer les résultats de la recherche du registraire = en examinant les dossiers pertinents au bureau d'enregistrement Titre.

• Sondage: Un expert indépendant doit vérifier que le bien à vendre coïncide avec celle indiquée sur l'enquête présentée par le vendeur, sauf lorsque la propriété est située dans un lotissement préalablement inspecté. Les cas se sont produits dans lequel un acheteur acquiert un titre sur une propriété à une certaine distance de celui qu'il ou elle croit être l'achat en raison d'un travail négligé par un arpenteur précédent ou à la fraude par le vendeur. L'enquête doit être vérifiée même lorsque le vendeur fournit un plat approuvé par le gouvernement.

• Inspection des améliorations: Un constructeur qualifié ou un architecte doit examiner toutes les améliorations à être vendus (maison, condo) pour confirmer que les plans présentés sont corrects et que les améliorations sont en bon état.

• Permis: Le procureur devrait confirmer que la propriété à acheter peut être utilisé aux fins recherchées par l'acheteur. Il y a beaucoup de restrictions légales qui devraient être prises en compte avant d'acheter. Par exemple, la loi 305 de 1968 établit un 60-mètre zone Amaritime @ sur tout le littoral dominicaine, mesurée à partir de la marque de la marée haute intérieure, qui a pour effet de convertir toutes les plages en propriété publique. Aucun bâtiment est autorisé dans la zone maritime sans une autorisation spéciale de la Direction exécutive. En outre, dans les zones touristiques, il y a la construction de restrictions administrés par le ministère du Tourisme.

• Possession: L'avocat doit vérifier que le vendeur est en possession de la propriété. Il convient de veiller à ce qu'aucun squatters = il existe des droits de toute nature. Des précautions particulières doivent être prises avec des propriétés non clôturés dehors subdivisions connus. Les clôtures avant la fermeture est conseillé. Si il ya des locataires sur la propriété, l'acheteur doit être informé que la législation dominicaine est protecteur d'un locataire = s en droits et que éviction d'un locataire récalcitrant est chronophage et coûteux.

• Effectifs: Le vendeur doit payer les employés travaillant sur la propriété de leur de départ juridique, sinon l'acheteur peut se trouver responsable du paiement plus tard.

• Services publics: L'avocat ou l'acheteur doit vérifier que le vendeur ne possède pas de factures de services publics en instance en demandant aux entreprises de distribution de puissance, eau, câble et téléphone appropriés.

Taxes et Dépenses sur les transferts de propriété

Les taxes doivent être payées avant le dépôt de l'achat au bureau d'enregistrement Titre. Taxes et frais relatifs à la cession de biens immobiliers sont environ 3.5% de la valeur de gouvernement estimative de la propriété, comme suit:

• 3 impôt% de transfert (Loi # 288-04)

• Les dépenses mineures telles que le coût d'un chèque certifié de payer des impôts à l'Internal Revenue, des timbres et des conseils divers au greffe.

Les impôts sont payés sur la base de la valeur marchande de la propriété, tel que déterminé par les autorités fiscales, et non sur le prix d'achat indiqué dans l'acte de vente.

Les acheteurs qui souhaitent réduire l'impact des droits de mutation ont la possibilité d'utiliser une faille dans la loi qui permet à l'apport en nature de la propriété en sociétés sans payer de taxes de transfert. Pour cela, la coopération du vendeur est essentiel.

Taxes de propriété

Propriétés détenues au nom d'un individu sont assujettis à un impôt foncier annuel («IPI») de 1% de la valeur de gouvernement estimative de plus de pesos RD $ 5,000,000 sauf pour les terrains non bâtis ou exploitations situées en dehors des limites et des immeubles dont le propriétaire est 65 ville ans ou plus, qui a enregistré en son nom pendant plus de 15 ans et n'a pas d'autres biens.

Si le bien est détenu par une société, aucun impôt foncier est dû. Au lieu de cela, la société doit payer un impôt 1% sur les actifs de l'entreprise. Toutefois, aucun impôt sur le revenu payé par la société va constituer un crédit pour l'impôt sur le patrimoine, de sorte que si l'impôt sur le revenu des sociétés payé sont égales ou plus élevées que les taxes sur les actifs dues, la société n'a aucune obligation de payer des impôts sur ses actifs .

Title Insurance

En République dominicaine, comme dans de nombreux pays d'Amérique latine et d'Europe, le gouvernement fournit l'assurance de titres. L'ancienne loi sur le cadastre établi un fonds d'indemnisation pour payer les prestataires qui, en raison, par exemple, d'une erreur du greffier, ont été privés de leur propriété. Malheureusement, les fonds collectés ont été utilisés par le gouvernement à d'autres fins.

La loi sur le registre de la propriété en vigueur depuis Avril 4, 2007, a créé une nouvelle 2% taxe sur tous les véhicules afin d'établir un fonds d'indemnisation. Il est également possible d'obtenir une assurance de titres auprès d'assureurs privés.

Cependant, il est fortement recommandé à tous les acheteurs de ne pas compter sur ces fonds étant disponibles et prendre une assurance de titre grâce à des services d'assurance de titres Stewert. Pour les grands développeurs, l'assurance titres est également disponible auprès de l'assurance titres First American

Achat de biens immobiliers par des étrangers

Il n'y a pas de restrictions sur les étrangers qui achètent des biens immobiliers dans la République dominicaine. Autrefois, le décret 2543 de Mars 22, 1945 et ses amendements nécessaire que les étrangers obtiennent l'approbation du président avant sauf dans certains cas. Décret 21-98 de Janvier 8, 1998 aboli ce règlement et a établi que la seule exigence que les bureaux Titre registre de conserver un enregistrement, à des fins statistiques, de tous les achats effectués par des étrangers.

Héritage d'immeubles par des étrangers

Il n'y a pas de restrictions sur les étrangers héritant titre de propriété en République Dominicaine. Les droits de succession ont été récemment abaissé à 3% de la valeur estimative de la succession. Si le bénéficiaire réside en dehors de la République dominicaine, les droits de succession sont soumis à un supplément 50%, portant le taux d'imposition à 4.5%.

Héritage de l'immobilier est régi par la loi dominicaine qui prévoit Aforced hérédité @: partie de l'héritage doit aller à certains héritiers par la loi. Par exemple, un étranger avec un enfant doit réserver 50% de la succession à cet enfant malgré l'existence d'un testament ou de la loi de son pays de résidence. Pour éviter l'application des règles Dominicaines de l'héritage à la succession, il est conseillé pour les étrangers de détenir des biens immobiliers indirectement par l'intermédiaire d'une société holding.

Pour la plupart des informations à jour, s'il vous plaît visiter Guzman Ariza & Asociados.

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